Ob ein Strandhaus an der Atlantikküste oder eine Erholungsoase auf einer spanischen Insel – viele Deutsche träumen von Feriendomizilen im Ausland.
Vor allem warme Länder wie Italien, Frankreich oder Spanien stehen auf der Wunschliste ganz oben, dennoch sind Ferienwohnungen und -häuser auch in kalten Gebieten wie Skandinavien beliebt. Wer es plant, eine Immobilie im Ausland zu kaufen, sollte sich vorab gut informieren.
Derzeit stehen die Chancen gut, Immobilien im Ausland günstig zu erwerben. Gerade im Süden Europas sind Kaufobjekte derzeit vergleichsweise günstig. Durch die Euro-Krise werden interessante Immobilien in vielen Ländern zu günstigen Kaufpreisen erhalten. Hinzu kommen die niedrigen Zinsen der Immobilienkredite. Um dabei ein Risiko zu vermeiden, sollte jedoch mindestens die Hälfte des Kaufpreises aus eigenen Mitteln finanziert werden können.
Vorteile eines Immobilienkaufs im Ausland
Immobilien im Ausland können im Gegensatz zum Eigenheim in Deutschland einige Vorteile haben:
- In Ländern wie Schweden, Italien oder Spanien sind Objekte derzeit äußerst günstig
- In den meisten Fällen ist die Versteuerung erheblich günstiger als in Deutschland
- Während der Eigentümer nicht selbst vor Ort ist, können die Auslandsimmobilien vermietet werden
- In beliebten Urlaubsregionen wirft die Vermietung oftmals hohe Renditen ab
Bevor ein Objekt im Ausland erworben wird, sollten neben den Vorteilen auch die Risiken beachtet werden. Diese sind von Land zu Land unterschiedlich.
Die passende Immobilie finden
Auf der Suche nach der geeigneten Auslandsimmobilie ist die Auswahl groß. Über Makler- und Immobilienportale können im Internet für viele Länder ein umfangreiches Angebot an verfügbaren Immobilien eingesehen werden. Dort können die einzelnen Objekte einfach und schnell angesehen und miteinander verglichen werden. Tolle Angebote werden sowohl in Europa (Portugal, Italien, Spanien, Schweiz, Frankreich, Belgien, Kroatien, Österreich, Polen, Norwegen etc.) oder außerhalb Europas (USA, Kanada, Südamerika, Thailand oder der Türkei) gefunden.
Doch, wer sich den Traum vom eigenen Auslandsdomizil erfüllen möchte, muss nicht nur ein geeignetes Objekt finden. Auch über die Besteuerung und die gesetzlichen Vorschriften des jeweiligen Landes muss sich ausführlich informiert werden, denn hier kann es zu großen Unterschieden kommen. Darüber hinaus muss in Erfahrung gebracht werden, ob es Ausländern im Wunschland überhaupt gesetzlich erlaubt ist, eine Immobilie zu kaufen.
Wie sieht es im Wunschland aus?
In den Niederlanden dürfen Deutsche zwar eine Immobilie kaufen, diese darf jedoch nur als Erstwohnsitz genutzt werden, damit wird eine Vermietung als Ferienwohnung schwierig. In Dänemark muss ein Ausländer erst fünf Jahre lang steuerpflichtig leben, um eine Immobilie erwerben zu können. In Spanien hingegen ist der Kauf einer Immobilie Ausländern ohne Weiteres erlaubt. Wer sich nicht sicher ist, welche Rechte im Traumland herrschen, sollte sich an einen Fachanwalt für Immobilienrecht wenden. Dieser kann auch bei der Beschaffung der Steuernummer, Konten und anderen wichtigen Dokumenten behilflich sein.
Unterschiede Erstwohnsitz und Zweitwohnsitz
Da sich eine Person an mehr als nur einem Ort niederlassen kann, kann diese sowohl einen Erstwohnsitz als auch einen Zweitwohnsitz anmelden. Der Erstwohnsitz, oder Hauptwohnsitz, ist der Wohnsitz, an der Lebensmittelpunkt liegt. Der Zweitwohnsitz oder Nebenwohnsitz wird zu Zwecken der Ausbildung oder Arbeit genutzt. Es kann sich aber auch um ein Feriendomizil handeln. Dieser wird zwar privat genutzt, ist aber nicht die Hauptniederlassung. In Deutschland gilt die Pflicht, jeden Wohnsitz zu melden. Im Ausland ist dies aber von Land zu Land unterschiedlich. Eine einheitliche Besteuerung des Zweitwohnsitzes existiert nicht einmal in ganz Deutschland. Es kommt daher auf die Behörden an, die für die Ortschaft des Zweitwohnsitzes zuständig sind.
Die Besteuerung berücksichtigen
Die Besteuerung kann im Ausland anders als in Deutschland ausfallen. Dabei werden auch die Steuerarten der einzelnen Länder unterschieden:
Belgien:
Grundsteuer: Von den unterschiedlichen Regionen abhängig
Grunderwerbssteuer: 12, 5 %
Dänemark:
Grundsteuer: Bis zu 1 %
Grunderwerbssteuer: 0,6 %
Frankreich:
Grundsteuer: Von den unterschiedlichen Regionen abhängig
Grunderwerbsteuer: Ca. 5 %, kann jedoch variieren
Wertzuwachssteuer: 16 % für ausländische EU-Bürger
Wohnsteuer: Die laufenden Kosten werden für jede Immobilie individuell berechnet
Griechenland:
Grundsteuer: Wird anhand der Wohn-Grundfläche berechnet
Grunderwerbssteuer: Zwischen 9 % und 13 %
Spekulationssteuer: Bis zu 25 %
Italien
Grundsteuer: Zwischen 4 % und 7 %
Erbschaft- und Schenkungssteuer: Bis zu 33 %
Spekulationssteuer: Bis zu 8 %
Niederlande
Grundsteuer: Bis zu 6 %, von der jeweiligen Kommune abhängig
Spekulationssteuer: Fällt nur bei Erwerb einer Immobilie an
Spanien
Grundsteuer: Zwischen 0,2 % und 0,6 %
Grunderwerbssteuer: Zwischen 8 % und 10 %
Die Kaufabwicklung im Ausland
Um den Kauf eines Auslandsobjekts erfolgreich und sicher abzuwickeln, sollte sowohl ein Notar als auch ein Dolmetscher beauftragt werden. Obwohl dies in manchen Ländern nicht üblich ist, sichert dies über Missverständnisse und Fallstricke ab. Sinnvoll ist es auch, einen zweisprachigen Kaufvertrag anfertigen zu lassen.
Achtung: In vielen Ländern (darunter Spanien, Italien und Frankreich) sind auch private Kaufverträge ohne notarielle Beurkundungen verbindlich. Sogenannte Vorverträge sind meist verbindliche Kaufverträge, aus denen der Käufer ohne Zustimmung des Verkäufers nicht mehr heraus kommt. Käufer sollten stets einen Nachweis einholen, dass Steuern oder andere Abgaben nicht in Verzug sind.
